Burbuja Inmobiliaria en Perú
Hola a todos. Soy un ingeniero civil de Peru que trabaja en construccion de edificios multifamiliares en Lima, la capital. Les cuento algo. En el año 2002 el gobierno del presidente Toledo genero un credito hipotecario que seria pagado en parte por el Estado para reducir el tipo de interes. Fue un gran golazo ya que permitio que mucha gente tenga acceso a una vivienda digna teniendo un tipo de interes ESTABLE. Pasara lo que pasara el plus lo pagaria el estado. La tasa estable era de 10% anual aproximadamente.
En aquella epoca la estructura de costos de un departamento con acabados promedio era la siguiente:
Estructura: $ 110 / metro cuadrado
Acabados: $ 150 / metro cuadrado
Instalaciones electricas, sanitarias, electromecanicas y otras: $ 20 / m2
Estos son los costos de construccion es decir COSTO DIRECTO (mano de obra y materiales) mas GASTOS GENERALES DE CONSTRUCCION (ingenieros, oficina, planos, permisos, tramites y otros).
Llegamos a la conclusion que el m2 de area construida o m2 de construccion en el Peru al año 2000 era de $280/m2 (dosciento ochenta dolares el metro cuadrado).
Aporte del terreno y areas comunes: desde $ 50 hasta $ 100 por metro cuadrado de area construida. Esto depende del numero de pisos y de la ubicacion del edificio ya que a mas pisos el aporte del costo del suelo es menor y no es lo mismo vivir en la playa con vista al mar que a las afueras de la ciudad. Pero en promedio de los edificios que construi en esa epoca estaba entre 50 y 100 dolares.
Bueno en total al inversionista le costaba algo de $ 350 / m2 hasta $ 450 / m2 incluyendo impuestos y otros. Los inversionistas vendian a $ 450 /m2 incluso llegaban hasta $ 550 / m2 si era buena la zona y a la gente no le importaba pagar de mas. Ganaban $100 el m2 es decir una rentabilidad del 20% aproximadamente. Todos felices todos contentos.
La actualidad a fines del 2008 es distinta. Ha existido una inflacion que ha generado que los precios de los materiales suban alrededor del 30% y los terrenos alrededor del 100% sin embargo ahora nuestros costos ya no estan digamos que en $ 400 / m2 si no en alrededor de $ 600 / m2. Algo ha subido digamos, pero no mucho.
Sin embargo ahora los jefes venden a $ 1,000 y hasta $ 1,300 el m2 , es decir obtienen utilidades del 100% cuando antes obtenian una rentabilidad del 20%.
Lo malo es que este fondo de interes ESTABLE del año 2002 del presidente Toledo se ha agotado y ahora todos los bancos ponen UNA TASA DE INTERES VARIABLE. Es decir se han inflado los precios de los inmuebles y ya se tiene la bendita tasa de interes variable que en cualquier momento haria explosionar todo.
Mis preguntas son las siguientes:
¿Hay alguna manera de parar a los empresarios y hacer foros o reuniones para detener esta especulacion de precios por la alta demanda? ¿Funcionaria?
¿Que mecanismos deberia plantear el gobierno para detener el aumento desmedido de las tasas de interes?
¿Como influiria la crisis financiera intrnacional al Peru y a su industria inmobiliaria que esta pasando por una etapa de auge economico financiero con un riesgo pais bastante bajo para la region?
De antemano gracias por las respuestas y les agradeceria me envien informacion relevante y suscinta sobre burbujas inmobiliaria en otros paises (España por su puesto) a mi correo:
Saludos desde Lima!